С чего все начиналось
В 19-м столетии большие города, в частности Москва, становились постепенно индустриально-научными центрами. Здесь появлялось множество заводов и фабрик, открывались учебные учреждения. Инженерам, рабочим, профессорам, учащимся — всем, кто приезжал в столицу, надо было где-то жить. Увеличение населения и внутренняя миграция стали первой причиной появления доходных домов. Еще одной причиной послужило появление свободных капиталов, которые нужно было куда-то вложить.
В этих условиях при нехватке жилья и большой выручке от сдачи его в аренду, и стали появляться многоквартирные жилые дома, которые положили начало современному новоделу. Дома в то время строились на средства купцов и предпринимателей, затем доходными домами владели и компании, акционерные общества, страховые организации, учебные заведения и даже храмы. На первом этапе такие здания строились в 3-4 этажа, но затем этажность росла. Самый высокий доходный дом в столице, который построили до Революции, был 10-этажным (бульвар Гнездниковский, д. 10).
На 1-м этаже обычно были конторы и магазины. Для жизни первые этажи считались самыми непрестижными. На 2-м обитали конторские служащие. Самым почетным принято было считать 3-й этаж. Это связано прежде всего с инженерными системами того периода. Этажами выше размещалась публика попроще. Мансарды, флигели, чердаки арендовали представители творческих профессий, а также интеллигенция.
Обязанности домовладельца
Арендаторы должны были присматривать за жильцами. Для этого они нанимали обслуживающий персонал: швейцаров, консьержей, уборщиков, которые как правило жили по месту службы — в цокольных помещениях или подвалах. Для отчетности они вели домовые книги.
У арендатора свои права. Если он исправно оплачивал аренду и не нарушал общественный порядок, его никто не мог попросить съехать. Увеличивать арендную ставку домовладелец имел право лишь один раз в год.
Типы доходных домов
Барские квартиры
Это самое комфортное жилье в дорогих районах столицы. Квартиры в таких домах большие и просторные, но и плата за них взымалась соответствующая. В комнатах с высокими потолками были установлены камины, они хорошо вентилировались. В домах ходили электрические лифты, часто встречалась собственная электростанция, ванные комнаты, превосходная меблировка и множество других приятных бонусов. Хозяева таких домов заботились и о внешнем убранстве: для проектирования и строительства они искали первоклассных архитекторов, дизайнеров и скульпторов.
Там селились представители дворянского сословия, которые переехали в Москву из губернских усадеб, а также богатые купцы, известные врачи и юристы со стабильным высоким заработком.
Примеры домов с "барскими квартирами": дом страхового общества Россия (Сретенский б-р, 6); доходный дом Исакова (Пречистенка, 28); дом Воскресенского (Забелина, 3).
Квартиры-"середнячки" для представителей среднего класса
В таких домах больше этажей и несколько упрощенный (сравнительно с "барскими" домами) фасад. Они отличаются длинными фасадами со множеством окон. Квартиры, впрочем, тоже достаточно просторны и удобны, в каждой до пяти комнат, установлен водопровод и имеется канализация. В подобных помещениях снимали квартиры банковские работники, представители страховых служб, акционерных обществ, предприниматели, управляющие и инженерный корпус заводов и фабрик.
В числе таких дом с рыцарями (Арбат, 35), доходный дом Бочаровых (Забелина, дом 3, стр. 1), Дом Шереметева (Романов переулок, дом 3, стр. 1, 6, 7).
Дома каморочного типа
В таких домах нет декора, порой убранство отсутствует совсем. В них редко больше двух комнат, а также минимальный набор удобств. Частенько - совсем нет кухни. Коридорно-гостиничная система планировки этажа. Нередко такие дома строились для специальной категории горожан, по которой его и обозначали в бытовом общении в дальнейшем: "дом холостяков", "дом для вдов с детьми" и тому подобное. Порой при таких домах появились бани общего пользования, прачечные, летний душ, амбулатория, кафетерии. Среди таких домой - дом Нирнзее (Б. Гнездниковский, 10), дома Солодовникова (ул. Гиляровского, 61 и 65).
Ночлежки
Койка-место снимали представители самой малообеспеченной прослойки населения. В комнате умещалось от двух человек до 30-и. Удобства были на этаже или во дворе. До революции по различным оценкам в пределах Садового кольца действовало до 800 доходных домов, до нашего времени сохранилась практически треть из них.
Наши дни
Вне зависимости от типа, хозяина, стоимости аренды до революции в первые годы советского режима все дома были национализированы. Именно доходные дома уплотняли, пытаясь решить пресловутый квартирный вопрос. Внутри проводили перепланировку. В 20-м столетии коммунальные квартиры начали расселять, но на базе одной "барской" порой появлялось сразу несколько квартир.
И все-таки немало из оставшихся до сей поры доходных домов до сих пор заселены. Квартиры в них ценятся всего из-за хорошей планировки, высоких потолков, качественной кладки стен, отличной звукоизоляции и территориальной расположенности. Правда, порой возникают трудности с коммуникациями и инженерными системами. Однако дома с большой историей зачастую привлекают жильцов, поэтому они редко пустуют.
